Hipotecas

¿Es lo mismo hipoteca que préstamo hipotecario?

En el lenguaje común, solemos hablar indistintamente de hipoteca o préstamo hipotecario al referirnos al préstamo que se pide para la compra de una vivienda. Utilizamos ambos términos como si significaran lo mismo, pero en realidad son diferentes.

La hipoteca es un derecho real de garantía que asegura que el deudor pagará al acreedor el préstamo concedido para la compra de la vivienda. Si no paga, el acreedor tiene derecho a solicitar la venta del inmueble para satisfacer las cantidades adeudadas.

La ventaja que tiene la hipoteca para el deudor o comprador es que la vivienda que actúa como garantía seguirá siendo de su propiedad. Aunque esté hipotecada, puede venderla o alquilarla mientras que cumpla con sus obligaciones, es decir, mientras pague el préstamo.

Al ser un derecho real que recae sobre la vivienda, las hipotecas tienen que inscribirse en el Registro de la Propiedad. Es por ello que, al quedar unida la vivienda a la hipoteca, es necesario cancelar la hipoteca cuando se compra una vivienda hipotecada, así como también cuando se termina de pagar el préstamo hipotecario.

El préstamo hipotecario, en cambio, es el préstamo de dinero que hace la entidad financiera al comprador para adquirir la vivienda. Dinero que tiene que devolver en un plazo determinado y por el que debe pagar unos intereses. La garantía que asegura la devolución del préstamo es la hipoteca constituida sobre la vivienda, mientras que el préstamo hipotecario es la deuda.

Elementos de un contrato de hipoteca

La hipoteca se compone de tres elementos principales:

Tipos de hipotecas, ¿Qué tipos de hipotecas existen?

Se pueden enumerar diferentes tipos de hipotecas según el tipo de interés, el tipo de cuota, la tipología del bien inmueble o el público objetivo al que van dirigidas. Si nos centramos en el tipo de interés, que es quizás el criterio más utilizado, se diferencian en:

Hipotecas a tipo fijo

Las cuotas no varían durante todo el periodo de duración de la hipoteca, son estables, no se ven afectadas por las subidas y bajadas del euríbor, que es el principal indice de referencia de las hipotecas. A cambio, el tipo de interés es más elevado y el plazo de amortización es más corto que en las hipotecas de interés variable. Las comisiones por amortización parcial y total también son más altas por lo que cancelar la hipoteca anticipadamente es más caro.

Varía en función de las fluctuaciones del euríbor, con lo cual la cuota a pagar subirá o bajará según lo haga el euríbor. El tipo de interés nominal (TIN) se calcula sumando el diferencial que aplica el banco más el valor del euríbor de ese mes, es decir, TIN = diferencial + euríbor.

Lo habitual es que se aplique el dato del euríbor del mes en el que se firma la hipoteca, y que cada seis meses se actualice el tipo de interés en función del euríbor. De este modo se paga la misma cuota durante seis meses, y pasado ese tiempo se vuelve a recalcular la cuota, pudiendo subir o bajar.

Hipotecas a tipo variable

Las cuotas son constantes pero varían en función del tipo de interés que se aplica cuando se produce la revisión, que generalmente está referenciado al euríbor. Si el tipo de interés baja, las cuotas también se reducirán, pero si sube, se encarecerán.

A favor de las hipotecas variables, estas tienen periodos de amortización más amplios, llegando a los 40 años, y comisiones más bajas que otros tipos de hipotecas. La mayoría de hipotecas que se firman en España son de interés variable.

A esta hipoteca se le aplica el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo, con lo cual la cuota mensual a pagar siempre va a ser la misma. En este tipo de hipoteca no se utiliza el euríbor para calcular el tipo de interés, en esta ocasión, el banco ofrece la hipoteca a un tipo de interés fijo, que solo variaría si se incumplen las condiciones pactadas (vinculación de nómina, seguros, planes, etc).

Lo normal es que las entidades financieras ofrezcan sus hipotecas a tipo fijo a un tipo de interés superior al que ofertan sus hipotecas a tipo variable. La ventaja de las hipotecas a tipo fijo es que se evitan sorpresas o imprevistos derivados a las subidas del euríbor, ya que siempre se paga la misma cuota.

Hipotecas de tipo mixto

Combinan un tipo de interés fijo, en el que las cuotas son estables, generalmente en los primeros años del plazo de amortización, y un tipo de interés variable, en el que las cuotas varían según la evolución del índice de referencia.

Es conveniente estudiar bien las ofertas antes de firmar una hipoteca porque, al tener una periodo de amortización tan largo, cualquier pequeña diferencia (en el diferencial o los gastos asociados) puede suponer una gran cantidad con el tiempo.

La hipoteca mixta combina el funcionamiento de la hipoteca fija y la variable, aunque en la práctica se comporta como una hipoteca variable. El banco ofrece una hipoteca que durante unos años funciona a un tipo de interés fijo y durante el resto de años se le aplica un tipo de interés en función del euríbor. Por ejemplo, una hipoteca mixta podría tener un tipo de interés fijo durante los primeros 10 años, y el resto del préstamo tendría aplicado un interés variable en función del euríbor. Esta hipoteca permite beneficiarse de no sufrir subidas en las cuotas mensuales durante los primeros años, y en el futuro adaptarse a la situación del euríbor.

Tipos de hipotecas según distintos criterios

Los diferentes tipos de hipotecas del mercado se pueden clasificar en función de diferentes criterios, entre los que destacan:

En base al tipo de interés:

1. Hipotecas a tipo fijo. Cuando el tipo de interés no varía durante todo el plazo hipotecario pactado. Las cuotas son constantes durante toda la vida del préstamo. Es una alternativa interesante si el tipo fijo pactado es lo suficientemente atractivo para vincularnos con el banco a décadas vista; al tener costes de subrogación muy altos (compensación por riesgo de tipo de interés que pueden suponer un 4% o más), hay que analizar detenidamente las condiciones antes de firmar.
2. Hipotecas a tipo variable. Las cuotas mensuales son constantes durante cada periodo de revisión, cambiando en base al tipo de referencia hipotecaria cuando se revisa el interés. En España la mayoría de préstamos son de este tipo, con un sistema de amortización de cuota constante o francés y tipo variable.
3. Hipotecas a tipo mixto. Pueden existir hipotecas que combinan un tipo fijo con otro variable. Un porcentaje del interés variaría en función de un referencial (normalmente el euribor) y el otro sería un interés fijo pactado.

También se puede hacer una clasificación según el tipo de cuota:

1. Las hipotecas más habituales tienen una cuota se mantiene constante durante el periodo de revisión del tipo de interés (sistema de amortización francés). La cuota se recalcula cada año o semestre, habitualmente, en base a la evolución del referencial más el diferencial aplicado. La mensualidad se componen de una parte de intereses y otra de amortización, que reduce el capital pendiente; en los primeros años la parte de intereses es muy alta y la de amortización reducida, cambiando esta proporción a medida que pasan los años.
2. Cuota blindada, que a pesar de ser a tipo variable mantienen la cuota constante durante toda la hipoteca, variando el plazo. Si el tipo de interés aumenta, en lugar de subir la mensualidad, lo que aumenta es el plazo; lo contrario ocurre si bajan los intereses.
3. Cuota final, en la que un porcentaje de la deuda pendiente se paga en la última cuota (sobre un 30%). La cuota resultante es menor que con el sistema francés, pero tenemos que tener en cuenta que acabamos pagando muchos más intereses, ya que durante todo el plazo del préstamos se aplican intereses sobre la cuota final no amortizada, además del hecho de que al final de la hipoteca hay que tener ahorrado ese importe para cancelar totalmente la deuda.
4. Interest only, muy utilizadas por determinadas nacionalidades extranjeras, en las que durante toda la vida de la hipoteca no se amortiza capital y se pagan sólo intereses (carencia de capital). Vendría a ser una especie de alquiler pero con los riesgos y ventajas de ser propietario (en relación al incremento o reducción del precio de la vivienda). Cuando acaba el préstamo, la deuda pendiente es la misma que cuando se contrató, teniendo el cliente que pagar el total al banco o vender antes de que ese momento se produzca.
5. Cuota creciente, en la que la cuota crece un porcentaje fijo cada año (normalmente un 1 o 2%), aparte de la variación normal de tipo variable de cada revisión. Al principio se paga menos que con una cuota constante, pero llegado un punto la cuota crece años a año en relación al sistema francés.

Hipotecas clasificadas según el cliente objetivo a las que van dirigidas, como serían:

1. Las hipotecas para jóvenes. Financiación en condiciones más ventajosas que las del mercado en general, para clientes con una edad inferior a 30 o 35 años. Según la competencia en el mercado, este tipo de financiación diferenciada según edades puede existir o no.
2. Las hipotecas para no-residentes (segundas residencias de residentes en el extranjero). Dado que el cliente no reside en España, los criterios de concesión son más estrictos y se suele exigir aportar ahorros para cubrir los gastos y el 50% del precio de compra-venta del inmueble.
3. Las reservadas a determinados colectivos: préstamos hipotecarios para funcionarios, personal de aviación, empleados de grandes compañías, etc.

Según la tipología del bien inmueble que se financia, podríamos encontrar una diversidad de tipos de hipotecas, entre las que podemos citar:

1. Hipotecas de pisos de bancos, cuando el inmueble que se financia procede de la cartera de inmuebles adjudicados por una entidad financiera, normalmente por adjudicación en subasta o pacto de dación en pago con clientes que no han podido pagar su préstamo.
2. Hipotecas para VPO públicas o privadas (viviendas de protección oficial). Como particularidad mencionar que no se pueden vender a precio de mercado, sino por el valor legal estipulado (pasados unos años se puede intentar que se descalifiquen).
3. Hipotecas sobre bienes urbanos y sobre bienes rústicos (si la vivienda está debidamente legalizada).
4. Hipotecas para suelo. Normalmente para financiar un terreno urbanizable y construir sobre él.
5. Para adquisición de una primera vivienda o vivienda habitual. Las mejores ofertas hipotecarias se centran en este tipo de garantía, ya que es el préstamo con menos mora del sistema.
6. Para financiar una segunda residencia, cuando el cliente ya tiene comprada su vivienda familiar. Es posible que nos exijan hipotecar ambas viviendas, si solicitamos un porcentaje de tasación elevado.

Tipos de préstamos hipotecarios según su naturaleza:

1. Subrogación de préstamo promotor. Cuando asumimos el préstamo hipotecario que la entidad financiera otorgó al promotor que nos vende la obra nueva.
2. Subrogación de parte acreedora o hipotecas para cambio de banco. Es la forma de mejorar las condiciones de nuestra hipoteca, cambiándolo de entidad financiera.
3. Reunificación de deudas, pasando a pagar una única cuota hipotecaria que unifica los antiguos préstamos y deudas.
4. Hipoteca inversa, en la que el propietario de la tercera edad que necesita completar su pensión hipoteca su vivienda libre de cargas a cambio de una renta mensual.
5. Hipotecas en divisas y multidivisas. Son un producto muy arriesgado, ya que podemos deber más dinero al cabo de los años a pesar de haber pagado muchas cuotas, si el cambio de la divisa respecto al euro nos es desfavorable. Solo hay que plantearse este tipo de financiación si somos expertos en divisas, en ningún otro caso.

Hay gran variedad de financiación destinada a la adquisición de una vivienda y otros fines, que tenemos que conocer para elegir el que mejor se adapta a nuestras necesidades y características personales y económicas.